12月25日，十四届宇宙东谈主大常委会第十三次会议表决通过了《中华东谈主民共和国升值税法》（以下简称“升值税法”），自2026年1月1日起推论。
其中，在波及不动产方面，升值税法提议，征税东谈主销售交通运输、邮政、基础电信、设立、不动产租出劳动，销售不动产，转让地皮使用权，税率为百分之九。
升值税法在波及不动产畛域有何新的变化？对于东谈主们贸易房产时有何影响？对此，新京报贝壳财经记者邀请北京法学会不动产法接洽会理事、北京金诉讼师事务所主任王玉臣，华夏地产资深分析师卢文曦针对一些读者的热门问题进行解读。
问题1：波及销售不动产税率如何规则，与之前有变化吗？
王玉臣：凭证升值税法第十条之规则，不动产租出劳动，销售不动产，转让地皮使用权，税率为百分之九。国务院另有规则的之外。
升值税法第二十三条也明确规则了一种寥落情形，即小范畴征税东谈主发生应税往来，销售额未达到起征点的，免征升值税；如果达到起征点，则需要全额筹画交纳升值税。
在销售不动产方面，和此前规则的税率比较，税率保管不变。
需要补充的是，这里的征税东谈主分为一般征税东谈主和小范畴征税东谈主。其中，升值税法所称小范畴征税东谈主，是指年应征升值税销售额未逾越五百万元的征税东谈主。
问题2：业主出售房产，应该如何征收升值税？
卢文曦：对于个东谈主转让其购买住房，我国还推论了升值税优惠计谋。本年11月，财政部、税务总局、住建部发布了《对于促进房地产阛阓稳重健康发展关联税收计谋的公告》，自2024年12月1日起握行。
升值税方面，在关联城市取消世俗住宅和非世俗住宅法度后，对个东谈主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税，原先针对北京、上海、广州、深圳4个城市个东谈主销售已购买2年以上（含2年）非世俗住房征收升值税的规则相应住手握行。
也即是说，对个东谈主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税；个东谈主将购买不及2年的住房对外售售的，全额征收升值税，税率为5%。
王玉臣：销售不动产税率9%不错纠合为一般规则。自2019年4月1日起，升值税一般征税东谈主销售不动产的，就已详情税率为9%。
而5%的税率主如果凭证《财政部、国度税务总局对于全面推开营业税改征升值税试点的见知》（财税〔2016〕36号）、《国度税务总局对于发布<征税东谈主转让不动产升值税征收处理暂行想法> 的公告》（国度税务总局公告2016年第14号）等。主要适用情况包括：一般征税东谈主转让其2016年4月30日前获取（不含自建）的不动产，聘请适用一般计税才略计税的，按照5%的税率筹画应征税额；小范畴征税东谈主转让其获取的不动产，按照5%的税率筹画应征税额；个东谈主将购买不及2年的住房对外售售的，按照5%的税率全额交纳升值税。而况，税率在5%的情况下，联结具体情况，计税才略、应征税额也会不同。
同期，升值税法收效后，废止的是《中华东谈主民共和国升值税暂行条例》。上述“财税〔2016〕36号”见知的适用范围是一些寥落情况，而且相应的计税才略等也会有所不同，现在并莫得晓示废止，仍然不错适用，后续是否一起废止大概部分废止，还需要看是否会有新的见知。
对于各地房地产调控计谋而言，升值税司法矩的是一般情形，在不相冲破的情况下，两者是并行适用的，如果后续出现新的调控公告，且适用于特殊畛域，则一般会按照新的调控公告推论。
也即是说，升值税法出台后，个东谈主出售住房的升值税税率并莫得改革。
问题3：转让地皮使用权时，升值税若何收取？
王玉臣：分下列不轸恤况。第一，2019年4月1日起，升值税一般征税东谈主转让地皮使用权，税率为9%。
第二，对于转让2016年4月30日前获取的地皮使用权，凭证《财政部、国度税务总局对于进一步明确全面推开营改增试点关联劳务叮嘱劳动、收费公路通行费抵扣等计谋的见知》（财税〔2016〕47号），不分裂一般征税东谈主和小范畴征税东谈主，征税东谈主转让2016年4月30日前获取的地皮使用权，均不错聘请适用浅陋计税才略，以获取的一起价款和价外用度减去获取该地皮使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的税率交纳升值税。
第三，对于转让2016年5月1日后获取的地皮使用权，凭证《营业税改征升值税试点实施想法》第十六条：“升值税征收率为3%，财政部和国度税务总局另有规则的之外。”对于小范畴征税东谈主，凭证《财政部、国度税务总局对于升值税小范畴征税东谈主减免升值税计谋的公告》：“升值税小范畴征税东谈主适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收升值税；适用3%预征率的预缴升值税名堂，减按1%预征率预缴升值税。本公告握行至2027年12月31日”之规则，在2027年12月31日前，小范畴征税东谈主适用3%的征收率，而况在2027年12月31日前不错享受减按1%征收率的优惠计谋。
需要指出的是，这里的转让地皮使用权征收的升值税与地皮升值税两者并不同。地皮升值税针对的是转让国有地皮使用权、地上的设立物偏激附着物并获取收入的单元和个东谈主。地皮升值税则实行四级超率累进税率，税率包括30%、40%、50%、60%等。两者并不冲破，不是择一适用的关系，需要联结转让经过中的升值额，具体转让现实等需要具体判断交纳的税种。
新京报贝壳财经记者徐倩开云kaiyun官方网站
